Экспертиза капитальности строения, в целях признания (непризнания) его объектом недвижимости

Гражданский Кодекс РФ в статьях №130, 131 определяет, что есть недвижимость, что к ней относится и какие существуют критерии отнесения имущества к недвижимости. Кроме этого в ГК РФ в статье №222 даются общие положение о государственной регистрации недвижимости, одним из которых является то, что лицо не может приобрести право собственности на постройку, если она не возведена в порядке, предусмотренном законом

Из этих статей наиболее важными критериями являются:

•  прочная связь с землей;
•  невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению;
•  создание объекта на земле специально отведенной для этого, в предусмотренном законом или иными правовыми актами порядке;
• получены все необходимые разрешения на создание объекта без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Среди норм, содержащихся в Градостроительном кодексе РФ, для экспертизы капитальности строения имеет значение только п.10 ст.1: в данной статье дается определение объекта капитального строительства и что им не является. Так, не являются капитальными временные постройки, киоски, навесы и другие подобные сооружения.

Более подробных норм, разграничивающих движимое и недвижимое имущество, чем ст.130 и ст.222 ГК РФ, российское законодательство не содержит. Окончательное решение вопроса о причислении имущества к разряду недвижимого принимается в арбитражных судах или в судах общей юрисдикции. За последние годы был вынесено множество решений по этому вопросу, поэтому судебная практика наиболее полно отражает сложившуюся в этой сфере ситуацию.

Можно выделить следующие технические критерии отнесения строений и сооружений к недвижимости, нашедшие свое отражение в Постановлениях арбитражных судов:

• капитальный характер строения;
• монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;
• характер работ по привязке фундамента к местности;
• подведение к нему стационарных коммуникаций.

Наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания вещи недвижимой (как можно видеть из Постановления ФАС СКО от 18.03.2008г.), также наличие данного признака должно быть объективно обусловлено.

Оценка того, является ли объект недвижимым или нет производится судами на основании всех представленных документов и исходя из совокупности всех признаков. Основными доказательствами по таким спорам о соответствии объекта критериям недвижимости являются технические паспорта, технические отчеты, заключения независимой строительно-технической экспертизы о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ. На заключения экспертизы следует обратить особое внимание: она производится экспертами в данной области, способными наиболее точно оценить технические параметры постройки и то, является она недвижимой или нет, и может оказать определяющее влияние на решение суда, являясь наиболее действенным способам защиты своих интересов.

Другим важным фактором, отмеченным в Постановлении ФАС УО от 15.01.2008г., является наличие разрешения на строительство капитального объекта и соблюдение строительных и градостроительных норм и правил. Часты ситуации, когда с технической точки зрения построенный объект обладает всеми признаками недвижимости, однако суд все равно отказывает в регистрации права на такое строение либо аннулирует запись регистрации о праве собственности именно на основании отсутствия разрешения на строительство либо факта предоставления земельного участка для возведения временных сооружений (что обычно бывает при аренде земельных участков). Таким образом, под прочной связью с землей понимается не только физическая связь, но и юридическая. Недвижимым может быть только то сооружение, которое построено как недвижимое, т.е. с наличием всех требуемых Градостроительным кодексом документов, с соблюдением строительных, градостроительных норм, на земельном участке, отведенном для строительства капитальных строений, с приемкой объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ от 1 сентября 2006 года была возможность узаконить самострой в административном порядке в том случае, если судом установлена возможность и владельцу постройки вменено в обязанность оформление землеотвода и всех согласований по строению. Соответственно, юридическое значение имеет дата возведения самовольной постройки: до 1 сентября 2006 года или после этой даты.

Экспертным центром «ИНДЕКС» накоплен значительный практический опыт проведения экпертиз строений в целях признания его объектом недвижимости.

Все работы Экспертного центра «ИНДЕКС» проводятся квалифицированными инженерами экспертами при помощи сертифицированных и поверенных приборов, которыми компания обладает в полном объеме (см. Техническая база) и на основании действующих нормативных документов в области строительства, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм, ГОСТов, ТУ и т.п.