Технический аудит земельных участков

Одним из важнейших этапов успешной реализации любого инвестиционного проекта является грамотный выбор земельного участка под строительство. Именно на данном этапе формируется значительная часть будущих затрат реализуемого проекта: закладываются затраты на подведение инженерной инфраструктуры к будущему объекту, оцениваются риски и потенциальные проблемы использования и решаются все необходимые вопросы целевого назначения и правообладания участком.

На прединвестиционной стадии инвестор вместе с аудитором анализируют физическое и юридическое соответствие земельного участка целям строительства и возможностям инвестиционного бюджета и на основании этого определяют ключевые параметры будущего строительства (геометрические размеры зданий и сооружений; конфигурацию транспортной инфраструктуры и пр.) В связи с этим, в последнее время наиболее актуальной и востребованной становится услуга технического аудита земельного участка, для реализации которой привлекаются специалисты Экспертного центра ИНДЕКС.

Данная услуга позволяет получить полную информацию об участке и имеющихся на нем строений: градостроительные и инфраструктурные ограничения и обременения использования, имеющиеся публичные сервитуты, транспортная инфраструктура, техническое состояние строительных конструкций и инженерных сетей, наличие объектов в границах участка и вне границ, накрывающих участок санитарно-защитными, охранными зонами и многое другое. Комплексный аудит земельного участка, как правило, является многоплановой услугой и включает в себя ряд процедур, механизмов и действий, которые направлены на то, чтобы удовлетворить клиентский интерес в максимальной степени.

Структура аудита земельного участка

Юридический аудит – выявление и оценка степени всех правовых рисков и возможностей их устранения; Технический аудит – сопоставление категории земли ее целевому назначению, оценка осуществимости строительства объекта на участке: выявление всех технических ограничений и факторов, которые повлияют на развитие участка в будущем;
Экологический аудит – позволяет определить потенциальное влияние объекта на окружающую среду;

Специалисты Экспертного центра «ИНДЕКС», обладая необходимой материально-технической и нормативно-правовой базой, в рамках проведения технического аудита земельного участка проводят целый комплекс работ, в том числе:

• проверка правоустанавливающей документации на земельный участок, определение соответствия вида разрешенного использования планируемому функциональному назначению и соответствию нормативно-правовым актам в области градостроительства;
• инженерные изыскания (геодезические, геологические, экологические);
• анализ инженерно-технического обеспечения участка, определение точек и вариантов подключения планируемого объекта (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация, телефония, интернет) с имеющимися лимитами;
• получение официальных заключений о наличии/отсутствии на земельном участке водных объектов, объектов культурного наследия, памятников, археологических объектов, объектов в границах и вне границ, накрывающих участок санитарно-защитными, охранными зонами;
• определение ориентировочной стоимости выполнения ТУ;
• оценка влияний линий градостроительного регулирования (красных линий, полосы автодорог, линий жилой застройки и т.д.), в том числе карта-схема;
• анализ отчета по инженерным изысканиям с учетом рельефа и растительности, существующих объектов, проходящих коммуникаций по земельному участку и на прилегающей территории, проверка посадки здания, планируемого к строительству;
• получение предварительных технических условий на примыкания к автодороге и железнодорожным путям • разработка ситуационного плана;
• оценка объема возможных архитектурно-градостроительных, экологических, инженерно-технических, инфраструктурных и других обременений и ограничений;
• оценка максимального пятна застройки с учетом существующих ограничений;
• получение предварительных технических условий на подключение к инженерным коммуникациям;

В результате аудита земельных участков Заказчик получает общую схему земельного участка с наложением на него всех имеющихся ограничений от всех действующих объектов, инженерной и транспортной инфраструктуры, с обозначением части земельного участка с площадью, свободной от ограничений, на которой возможно строительство объектов и инфраструктуры для них, общую схему участка после выполнения возможных мероприятий по снятию ограничений, предварительный расчет стоимости выполнения технических условий, сводный расчет по всем мероприятиям по снятию ограничений.

Результат по итогам аудита

• оцененные риски владения активом;
• принятие взвешенного управленческого решения о приобретении актива, о строительстве тог или иного объекта на земельном участке;
• бюджетная оценка затрат на подключение к инженерным коммуникациям и прочее;
• возможность сокращения затрат на приобретение актива соразмерно масштабу выявленных ограничений.