Строительный аудит для инвесторов

Из всех участников инвестиционного проекта, наиболее заинтересованным в получении информации об израсходованных на строительство объекта средствах, является Инвестор. Конечная цель Инвестора – получение на баланс готового объекта недвижимости, принятого от Заказчика по Актам приемки законченного строительством объекта. Чтобы изначально задуманный инвестиционный проект был реализован полностью и принес ожидаемую выгоду, Инвестор должен осуществлять контроль целевого использования своих инвестиций. Сотрудничество с опытным и ответственным Заказчиком, которому можно доверить освоение инвестиций, это бесспорно важная составляющая успешного проекта, но в любом случае, необходим контроль Инвестором над использованием вкладываемых средств.

Управление инвестиционно-строительными проектами

Управление инвестиционно-строительными проектами подразумевает получение Инвестором от Заказчика ежемесячного отчета о целевом расходовании средств и фактически выполненных работах. К сожалению, не всегда такой способ отражает объективное положение дел на строящемся объекте. Это затрудняет контроль со стороны Инвестора и увеличивает финансовые риски для инвестиционного проекта. Чтобы этого избежать достоверную информацию о техническом и финансовом состоянии инвестиционного проекта лучше получать из независимого источника информации. Зачастую единственным надежным источником является строительный аудит.

Управление инвестиционными проектами достаточно сложный процесс. Не следует забывать, что в формировании цены на строительную продукцию, помимо Заказчика, участвуют Проектировщик и Подрядчик. Перерасход инвестиционных средств может произойти по их причине, например, из-за необоснованного завышения прочностных характеристик строительных конструкций в проектной документации или завышения объемов выполненных Подрядчиком работ. Ясно, что контролировать в инвестиционном проекте только Заказчика недостаточно, так как о приписках, сделанных Подрядчиком, он мог и не знать. Совместный контроль выполнения своих обязанностей основными участниками строительства – Заказчиком, Проектировщиком, Подрядчиком - вот единственно правильный подход, ведущий к успешной реализации инвестиционного проекта.

Управление проектами в строительстве

Следует отметить, что управление проектами в строительстве может оказаться непосильной задачей даже для достаточно компетентного в области строительства Инвестора. Самостоятельно проконтролировать качество всего строительного процесса, от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию довольно затруднительно, в силу отсутствия штата опытных специалистов. Управление инвестиционными проектами в строительстве разумнее поручить профессионалам, в первую очередь, чтобы избежать возникновения финансовых и строительных рисков для Инвестора. К таким финансовым рискам, в частности, относятся:

• осуществление строительства без необходимой разрешительной документации и некомплектность исполнительной документации;
• выполнение строительных работ, без должной проектно-сметной документации;
• нецелевое использование инвестиционных средств;
• намеренное завышение затрат на строительство, в том числе заложенное на стадии проектирования;
• завышение физических объемов выполненных работ;
• некорректно установленные единичные расценки на работы, увеличение сметных цен на материалы и коэффициентов пересчета сметной стоимости;
• низкое качество выполненных работ;
• несоблюдения подрядчиками плановых сроков строительства.

Финансовые риски в строительстве

Управление строительством с помощью независимой экспертной организации поможет устранить данные финансовые и строительные риски. Специалисты Экспертного центра «ИНДЕКС», обладая необходимой квалификацией и опытом в области строительной экспертизы, оказывают следующие услуги: анализ разрешительной документации;

• анализ правоустанавливающей документации;
• анализ и экспертиза проектно-сметной документации;
• анализ заключенных договоров и контрактов;
• проверка целевого использования инвестиционных средств;
• проверка актов о приемке выполненных работ;
• контрольный обмер объемов выполненных работ;
• анализ выполнения графиков работ;
• проверка качества выполненных работ;
• проверка выполнения графиков производства работ.

После анализа данных, полученных путем контрольных мероприятий и проверки документации, Инвестору направляется регулярный отчет, содержащий аналитическую и графическую информацию, а также все необходимые заключения.

Строительные риски

Наиболее распространенными строительными рисками для инвесторов являются:

• ведение строительства без разрешительной и/или проектно-сметной документации;
• неполная комплектность исполнительной документации;
• некорректные расценки на выполнение работ, резкое увеличение смет и коэффициентов пересчета сметной стоимости;
• искусственное завышение объемов работ и/или затрат на строительство;
• перенос контрольных сроков, в том числе сроков сдачи объекта;
• нецелевое расходование инвестиций;
• низкое качество работ.

Виды строительных рисков

В состав регулярного отчета для инвестора входит оценка всех видов строительных рисков:

• организационные риски – неправильные управленческие решения и недостаточный внутренний контроль;
• рыночные риски – волатильность конъюнктуры рынка недвижимости, вероятность финансовых потерь из-за изменения цен, спроса, уровня ликвидности;
• кредитные риски – опасение того, что контрагент не исполнит обязательства в срок;
• юридические риски – потери из-за изменений в законодательстве, которые произошли в процессе сделки, а также потери из-за неправильно составленной документации.
• технико-производственные риски – риск нанесения ущерба экологии, возможность возникновения аварий, пожаров, затоплений, возникновения ошибок при монтаже и строительстве.